• Modal Awal (Investasi): Rp 350.000.000
  
• Jumlah Kamar: 6 kamar
  
• Sewa Per Kamar Per Bulan: Rp 500.000
  
• Listrik dan Air: Ditanggung penghuni (artinya, tidak ada biaya operasional untuk listrik dan air dari sisi pemilik).
  
• Okupansi: 100% (semua kamar terisi penuh sepanjang tahun).
  
• Lokasi: Cirebon (asumsi biaya operasional lainnya seperti perawatan, pajak, dsb. relevan dengan Cirebon)
  

• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB): Tergantung nilai NJOP. Untuk properti Rp 350 juta, estimasi bisa Rp 500.000 - Rp 1.500.000 per tahun. Ambil rata-rata Rp 1.000.000.
  
• Perawatan dan Perbaikan Kecil: Cat, perbaikan keran, lampu, septic tank, dll. Ini bisa bervariasi. Estimasi Rp 2.000.000 - Rp 4.000.000 per tahun. Ambil Rp 3.000.000.
  
• Biaya Kebersihan (Opsional, jika ada ART/petugas kebersihan umum): Jika ada area umum yang dibersihkan, misalnya Rp 500.000.
  
• Biaya Tak Terduga/Cadangan: Untuk kerusakan mendadak. Estimasi Rp 1.000.000.
  

• Modal Awal: Rp 350.000.000
  
• Pendapatan Bruto Tahunan: Rp 36.000.000
  
• Estimasi Biaya Operasional Tahunan: Rp 5.500.000
  
• Keuntungan Bersih Tahunan: Rp 30.500.000
  
• Waktu ROI: Sekitar 11,48 tahun (11 tahun 6 bulan)
  
• APR: Sekitar 8,71%
  

• Okupansi 100%: Ini adalah skenario ideal. Dalam praktiknya, sangat jarang kos-kosan bisa 100% terisi sepanjang tahun. Perlu ada cadangan untuk periode kosong antar penyewa. Penurunan okupansi akan memperpanjang ROI dan menurunkan APR.
  
• Estimasi Biaya Operasional: Angka-angka ini adalah estimasi. Biaya sebenarnya bisa lebih tinggi atau lebih rendah tergantung kondisi properti, usia bangunan, dan lokasi spesifik di Cirebon. Biaya renovasi besar (misal, penggantian atap, perbaikan struktur) belum termasuk dan bisa sangat signifikan.
  
• Capital Gain: Perhitungan ini hanya berfokus pada pendapatan sewa. Nilai investasi properti Anda (Rp 350 juta) kemungkinan besar akan meningkat seiring waktu (capital gain), yang merupakan keuntungan tambahan saat properti dijual di masa depan. Ini adalah keunggulan properti yang tidak dimiliki SBN.
  
• Pajak Penghasilan (PPh): Keuntungan bersih yang Anda dapatkan juga akan dikenakan PPh atas penghasilan sewa. Ini akan mengurangi net profit Anda.
  
• Inflasi: Keuntungan 8,71% ini harus dibandingkan dengan tingkat inflasi. Jika inflasi tinggi, daya beli dari keuntungan tersebut bisa tergerus.
  

1. Ditipu pelanggan yg kabur dengan barang tapi ga bayar invoice. Hebatnya, mereka bisa awalnya berlagak jadi pelanggan tepercaya yg bayar tepat waktu. Ini semua hanya settingan supaya saat mereka order besar dan minta bayar belakangan, kita kasih. Padahal mereka kabur dengan barang berharga ratusan juta.
   
2. Ditipu pelanggan yg bawa2 nama pejabat. Dari sini saya belajar, pokoknya kalau ada yg menyangkut nama pejabat, mending ga usah deal. No offense sama pejabat, faktanya sudah beberapa kali terjadi.
   
3. Merek barang dan dagangan ditiru dan dipalsukan.
   
4. Pelanggan direbut oleh pesaing yg bakar duit, asal berhasil merebut pelanggan.
   
5. Lengah dengan penjagaan inventaris, kompleks kantor, keuangan - sehingga kebobolan oleh karyawan sendiri. Salah satu saudara saya rugi hingga hampir 1 milyar, dicuri oleh pegawai (yg dulu) terpercaya.
   
6. Partner bisnis korupsi atau bermasalah hingga berdampak serius pada bisnis.
   
7. Selera konsumen berubah padahal inventaris masih banyak, kepaksa jual rugi.
   
8. Harus berlaku “kejam” termasuk perampingan karyawan demi kelangsungan bisnis.
   
9. Harus menyogok polisi demi mengurus urusan demi kelangsungan bisnis.
   
10. Harus rutin bayar preman di sekeliling kompleks kantor.
    
11. Terpaksa “menyumbang” saat bulan puasa dan saat diminta “ormas”.
    
12. Satu tahun ada 12 bulan kan? Oh, tidak. Di Indonesia, satu tahun = 13 bulan bagi para pengusaha. Ini pengeluaran yg beda dari no 11 di atas lho.
    
13. Biaya pelicin saat mengurus ijin, urusan, dan berkas.
    
14. Kendaraan/mesin/Tools/komputer dll yg biaya perawatannya/penggantiannya lebih tinggi dari batas wajar karena karyawan yg kurang peduli cara merawatnya.
    
15. Harus kasih kas bon ke pegawai, padahal mereka kerjanya malas2an. Mau diberhentiin, eh dia masih ngutang numpuk ke kantor.
    
16. Ganti gubernur, ganti aturan. Kepaksa keluar duit demi ngikutin aturan baru. Budgetnya dari mana? Ya kepaksa perampingan atau ambil dari kas kantor yg mestinya buat tujuan lain.
    
17. Insiden sangat buruk yg diliput koran dan menjatuhkan nama perusahaan. Ini terjadi pada perusahaan salah satu teman saya. Syukurlah, perusahaannya selamat dan masih beroperasi dengan baik.
    
18. Masa liburan panjang - orang2 lain menikmati, kita malah pusing karena mikirin masalah yg belum tuntas/ga ada pendapatan padahal harus bayar cicilan pinjaman bank/kerjaan jalan terus/dll isi sendiri.
    
19. Mesin/alat andalan rusak dan harus diganti. Investasi milyaran rupiah lagi. BOPnya akan makan waktu tahunan.
    
20. Supplier bermasalah padahal barang harus terus diproduksi dengan kualitas yg sama.
    
21. Harga bahan baku meningkat sementara harga jual tidak bisa dinaikkan untuk profit margin yg sama.
    
22. Proyek makan waktu lebih lama dari perkiraan semula + perkiraan buffer, padahal cicilan bank jalan terus. Duit keluar terus, sementara masalah yg menumpuk kian menjauhkan penghasilan.
    
23. Mirip dengan no 23, tapi menyangkut biaya membengkak, kontraktor harus diganti, aturan inspeksi pemerintah daerah 
    
24. Urusan soal pajak
    

• “Nanti aja deh...”
  
• “Tanya suami/istri dulu ya...”
  
• "Pikir-pikir dulu ya....”
  
• “Besok saya hubungi lagi ya...”
  

Caranya? 

ACTION! 

Quote:

Bayangin nih, misal target dana pensiun kamu Rp1 Miliar di usia 55 tahun. Lalu kamu baru ngumpulin di usia 35 tahun atau 20 tahun lagi menuju target usia pensiunmu. Dengan berinvestasi dan asumsi return 10%, kamu perlu menyisihkan Rp1,3 juta per bulan. 

Tapi nih, kalo kamu ngumpulinnya mulai dari usia 25 tahun, artinya kamu punya waktu lebih panjang untuk ngumpulin dana pensiun. Dengan asumsi return yang sama yaitu 10%, kamu hanya perlu menyisihkan Rp442 ribu per bulan! Lebih ringan kan ngumpulinnya? 

Semoga bermanfaat!